12 000 $ par an pour assurer une maison en Floride : des polices hors de contrôle en raison des risques d'ouragans et d'inondations

Lorsque Mohammed Syed a acheté sa maison de 3 600 pieds carrés (335 mètres) à Pinecrest, dans le comté de Miami-Dade, en Floride, en 2017, il ne réalisait pas qu'elle était située dans une zone inondable. Jusqu'alors, il vivait à 10 minutes de sa nouvelle résidence et ne s'était jamais demandé si la hauteur du terrain sur lequel il était assis était inférieure ou supérieure au niveau de la mer. En peu de temps, il se retrouve face à la réalité. L'hypothèque l'obligeait à souscrire une police d'assurance contre les inondations. «Maintenant, je dois payer 4 000 $ d'assurance par an pour cela», déplore Syed. Le problème, c'est qu'il en ajoute deux autres à cette police : celle dérivée du risque de dommages causés par le vent et celle générale pour la maison, qui a porté l'an dernier son budget d'assurance habitation à 16 000 $. Ce montant est le double de ce que vous avez payé lors de l’achat de la maison, mais inférieur à ce que vous paierez cette année. La semaine dernière, il a reçu un avis indiquant que la prime d'assurance générale avait augmenté de 6 791 $ à 8 198 $. « Les assurances sont tellement incontrôlables que les gens partent », dit-il.

Les prix de l'assurance immobilière ont grimpé en flèche ces dernières années en Floride, plus que dans le reste du pays, provoquant une crise qui affecte les propriétaires et les assureurs. Les primes moyennes ont atteint 10 996 $ en 2023, selon les données d'Insurify, contre une moyenne de 918 $ à l'échelle nationale. Pour cette année, ils prévoient une augmentation de 7 %, à 11 759 $. Depuis 2021, l’assurance est devenue plus chère de plus de 100 %.

La crise de ces dernières années a amené plus d'une douzaine d'assureurs à se déclarer insolvables depuis 2019, plusieurs à avoir volontairement quitté l'État et ceux encore en activité à refuser d'assurer de nombreux biens en raison du risque élevé lié à leur localisation.

« Il est difficile de calculer le risque et les assureurs accumulent des années de pertes. Cela a à voir avec l’augmentation de la population. « De plus en plus de gens construisent désormais des maisons dans des zones à haut risque, ce qui signifie que vous êtes plus exposé en cas de catastrophe », explique Latisha Nixon-Jones, professeure agrégée à l'université de droit de Jacksonville.

Changement climatique

La Floride est une péninsule entourée par l'océan Atlantique et le golfe du Mexique et plus de la moitié des ouragans qui ont touché terre aux États-Unis le font dans cet État. Le changement climatique et le réchauffement des océans ont aggravé la situation et la probabilité de catastrophes naturelles a augmenté. Les prévisions pour cette saison prévoient 23 tempêtes tropicales violentes, 11 ouragans et cinq d'entre eux de grande intensité. Le début de la saison a eu lieu il y a un peu plus d'une semaine, lorsque des inondations ont été enregistrées dans plusieurs zones de Miami en raison des fortes pluies enregistrées.

L'année dernière, la zone n'a pas subi de dégâts majeurs, un seul ouragan a touché terre en Floride, mais si l'on revient au précédent, l'ouragan a laissé une trace de destruction de 60 milliards de dollars, juste derrière l'ouragan, dont les dégâts ont dépassé les 100.000 actuels. dollars.

Une grande partie de la Floride se trouve sous le niveau de la mer, ce qui signifie que de vastes zones de l'État sont exposées aux inondations. Les propriétaires de ces zones, comme Syed, doivent souscrire une assurance supplémentaire pour couvrir les inondations et, outre le prix élevé, ils sont confrontés au problème qu'aucun assureur ne veut prendre le risque.

Selon une enquête Redfin menée en février, 11,9 % des personnes interrogées qui envisagent de quitter l'État citent le coût de l'assurance comme l'une des raisons. Et il existe des cas dans lesquels le prix de la prime dépasse le montant mensuel du prêt hypothécaire. De plus, plus d’un quart des personnes interrogées ont déclaré craindre que leur assureur cesse de fournir une couverture.

C'est le cas de Syed, son contrat a été résilié à plusieurs reprises. Le dernier, c'était l'année dernière. « L'inspection a trouvé des carreaux détachés et ils ont annulé ma police. Ils auraient pu être réparés, mais ils sont très stricts en ce qui concerne les dégâts sur la toiture », explique-t-il.

L’une des raisons pour lesquelles les assureurs ont fui la Floride ou ont cessé d’assurer certains clients est le nombre de procès auxquels ils ont dû faire face. « Nous assistons à plus de 100 000 procès immobiliers par an en Floride, soit plus de 80 % du total pour l’ensemble des États-Unis. C'est évidemment un niveau disproportionné et il y a eu aussi beaucoup de fraudes», explique Mark Friedlander, directeur de l'Insurance Information Institute.

Nouvelle législation

Dans le but de résoudre ce problème, les législateurs de Floride ont approuvé en décembre 2022 une nouvelle réglementation qui, entre autres mesures, empêche les tiers, et non les propriétaires, d'intenter des poursuites. «Malheureusement, certains entrepreneurs peu scrupuleux profitaient de la situation pour remplacer les toits qui n'en avaient pas besoin ou qui n'étaient pas endommagés par les tempêtes», explique Friedlander.

Les changements juridiques apportent plus de sécurité aux entreprises et Friedlander assure que 10 assureurs n'augmenteront pas leurs prix cette année et que neuf entreprises entreront sur le marché cette année, même s'il reconnaît qu'il s'agit toujours d'un marché volatil et que les fruits de la nouvelle législation seront prendre le temps d'arriver.

Selon Nixon-Jones, la crise du marché ne vient pas tant de la fraude que de l’imprévisibilité. « Les assureurs savent qu’il peut y avoir des catastrophes. Cependant, il leur est difficile de calculer les risques et lorsqu’ils se produisent, ils sont plus importants qu’ils ne le pensaient, donc ils voient leurs bénéfices réduits », explique-t-il.

Le problème pour les propriétaires survient lorsqu’ils ne trouvent pas d’assureur prêt à leur proposer une police d’assurance, ce qui arrive fréquemment dans les zones inondables. Dans ce cas, ils se tournent vers Citizens, un assureur soutenu par des fonds publics du gouvernement de Floride, qui couvre les propriétés qu'aucune entreprise privée ne veut assurer. Pour y accéder, il faut prouver qu’il n’y a plus d’options disponibles et 1,2 million de clients l’ont déjà prouvé. L'un d'eux est Syed, qui s'est tourné vers Citizens pour l'une de ses polices une fois qu'elle a été annulée par son assureur.

La Floride a tenté de réduire le nombre de personnes assurées par Citizens, mais ce qui s’est produit est le contraire. La compagnie publique accueille chaque semaine 5 000 nouveaux assurés. « De nombreux clients sont encore confrontés à des factures d'assurance élevées, à des factures de renouvellement ou à des difficultés à trouver une couverture sur le marché privé », admet Friedlander.

Le coût de l'assurance est devenu un tel problème que de nombreux propriétaires ont préféré annuler leur prêt hypothécaire et finir de rembourser leur maison pour ne pas avoir à respecter l'obligation de souscrire une assurance. Un luxe qui n’est évidemment accessible qu’à quelques-uns.