Le gouvernement publie le décret qui prolonge les loyers jusqu'à deux ans et limite les mises à jour à 2%

Le Gouvernement, comme promis ce vendredi, a publié samedi au (BOE) les deux décrets royaux avec lesquels il articule la première réponse publique aux conséquences dérivées de la guerre au Moyen-Orient et qui entrent en vigueur dimanche. Le premier d'entre eux contient l'essentiel des mesures, évaluées à environ 5 milliards d'euros grâce à plusieurs réductions d'impôts dans le domaine de l'énergie. La seconde se concentre exclusivement sur le logement et plus particulièrement sur le marché locatif. Il dispose de deux leviers majeurs pour protéger les locataires face à une crise d’accès qui pourrait être bien aggravée par les tensions du marché et la hausse de l’inflation. D’une part, il gèle les contrats sur le point d’expirer ; En revanche, il fixe des limites de 2 % sur les mises à jour annuelles.

Toutefois, la portée réelle et effective de cette protection reste encore incertaine. Les mesures, réclamées depuis des jours par Sumar et les partenaires de gauche du gouvernement, en plus des syndicats de locataires et d'autres agents sociaux, ont été incluses dans leur propre décret en raison de la crainte du PSOE que le Congrès puisse le renverser, compte tenu des doutes que ces politiques soulèvent dans des groupes comme le PNV et du rejet frontal habituel en la matière de la part de partis comme Junts, PP et Vox. Sumar a fait pression sur le PSOE jusqu'au dernier moment des négociations, retardant même le Conseil des ministres extraordinaire de vendredi, et a finalement réussi à donner forme au bouclier dans un décret qui est actuellement en cours de traitement parlementaire et qui n'a pas le feu vert assuré.

La norme répond à un contexte de crise immobilière qui pourrait être aggravée par la hausse de l'indice des prix à la consommation (IPC), compte tenu de l'impact qui se produit au centre de la table énergétique mondiale. L'objectif, souligne le BOE, est d'éviter que le coût du loyer et des fournitures de base ne dépasse 30% du revenu moyen des ménages, ce qui, en revanche, se produit déjà dans plusieurs des régions les plus stressées d'Espagne.

La prolongation extraordinaire des contrats de location de résidence principale dans les mêmes conditions – c'est-à-dire sans augmentation de prix – pourra être demandée par le locataire pour les contrats en cours dont la fin est prévue avant le 31 décembre 2027, et aura une durée maximale de deux années supplémentaires. Pendant cette période, les conditions du contrat en vigueur seront maintenues, et le bailleur sera tenu de les accepter sauf dans certains cas prévus par la loi. Par exemple, cette prolongation ne s'appliquera pas s'il est nécessaire que le propriétaire récupère le logement (selon les hypothèses légales) ou si les deux parties conviennent d'un nouveau contrat avec un loyer inférieur.

En revanche, la règle établit une limitation extraordinaire à l'actualisation annuelle des revenus. Egalement jusqu'au 31 décembre 2027, l'augmentation du loyer ne pourra excéder 2% en l'absence d'accord entre les parties. Dans le cas où le propriétaire est un grand exploitant – plus de 10 maisons -, cette limite s'appliquera dans tous les cas, qu'il y ait ou non un accord avec le locataire.

Les contrats de location signés avant 2024 sont, en règle générale, indexés à l'IPC. Cela signifie qu'au fur et à mesure que les rentes s'acquittent, le propriétaire a le droit de revoir le loyer qu'il perçoit en fonction de l'évolution de l'inflation. Le mécanisme développé par la BOE, similaire à celui mis en place après la précédente crise énergétique, limite ces mises à jour en raison de la crainte que l'IPC ne devienne fou si la guerre au Moyen-Orient s'intensifie, comme cela s'est produit en 2022. À cette époque, des milliers de locataires auraient pu faire face à des révisions allant jusqu'à 10 %.