Un arrêt du Tribunal Supérieur de Madrid ouvre la porte à des amendes contestables pour les appartements touristiques de la capitale

Le Tribunal Supérieur de Justice de Madrid (TSJM) a annulé l'amende de 30 001 euros infligée à une entreprise pour l'exploitation d'un appartement touristique dans le centre de Madrid sans accès indépendant – une des conditions de la nouvelle réglementation municipale pour approuver ce type de logement – estimant que la Mairie a interprété la législation (en l'occurrence un article du droit foncier communautaire) de manière excessive et a violé le principe de typicité, selon un arrêt du 28 janvier auquel EL a eu accès. PAYS. C'est-à-dire que la loi avec laquelle le gouvernement local a sanctionné les propriétaires ne décrit pas clairement ce qui constitue ou non une infraction et, par conséquent, l'amende est annulée. Cette décision du TSJM donne raison aux propriétaires de l'appartement et leur ouvre la porte pour contester le reste des sanctions similaires contre les appartements touristiques de la capitale. La sentence n'est pas définitive et le conseil municipal, pour l'instant silencieux, peut faire appel devant la Cour suprême.

En 2018, l'Agence des Activités – l'organisme autonome de la Mairie qui contrôle si les appartements et les locaux sont conformes aux règles d'urbanisme – a procédé à une inspection d'un appartement de la rue Toledo, au centre de Madrid, et a infligé une amende de 30 001 euros aux propriétaires parce que l'appartement touristique qu'ils occupaient dans cet immeuble n'avait pas d'accès indépendant. L'amende était basée sur l'article 204 de la loi foncière de la Communauté de Madrid, qui considère comme une infraction grave « l'implantation et le développement d'usages incompatibles » avec l'urbanisme. Le conseil municipal a qualifié le manque d'accès indépendant d'usage incompatible et le tribunal contentieux a donné son accord. Les propriétaires ont fait appel au TSJM, qui leur a donné raison et affirme que le manque d'accès indépendant n'est pas un « usage incompatible » et que la Mairie a fait une interprétation forcée de la loi.

Le jugement précise que « le fait que le bâtiment ne dispose pas d'un accès indépendant, ce qui déterminerait n'est pas l'incompatibilité de l'usage, mais le non-respect des conditions particulières de mise en œuvre de l'usage ». La Mairie pourrait interdire l'utilisation des logements touristiques pour manque d'accès indépendant et imposer une infraction administrative aux propriétaires, mais la sanction que le Consistoire leur a appliquée il y a deux ans ne rentre pas dans l'article 204 de la loi foncière parce que la maison ne répond qu'à une exigence technique.

Ainsi, l'arrêt TSJM établit que le manque d'accès indépendant n'est pas interprété comme une condition incompatible avec la possession d'un logement touristique. C’est essentiel, car les propriétaires de résidences touristiques condamnés à une amende pour les mêmes raisons peuvent contester l’amende sur la base de cette décision. Comme indiqué dans le texte, la Mairie soutient que « dans les bâtiments à usage résidentiel, le Plan Général d'Urbanisme autorise cet usage complémentaire (touristique) à condition qu'il dispose d'un accès indépendant. Étant donné que le bâtiment de la rue Toledo ne dispose pas dudit accès indépendant pour l'habitation en question (fait confirmé par les rapports et les plans), l'usage réalisé est incompatible avec la réglementation d'urbanisme et relève parfaitement du type de violation de l'article 204 du droit foncier communautaire.

Javier Flores, l'avocat qui a gagné en appel, estime que le jugement « détruit le régime de sanctions de la Mairie contre les résidences touristiques » car « il n'aborde pas les questions accessoires, il va au cœur du problème et conclut que le type de sanction utilisé ne correspond pas aux faits ». Flores souligne que « l’accès indépendant peut être pertinent à des fins d’autorisation ou de licence », mais qu’« il ne permet pas de sanctionner l’activité comme utilisation incompatible, ce qui a été fait systématiquement ». L'avocat ajoute que cette condamnation ouvre la porte à la révision d'autres amendes de 30 000 euros, même si « cela ne signifie pas qu'elles seront toutes automatiquement annulées », précise-t-il. Pour autant, « la base juridique largement utilisée par la Mairie a été sérieusement remise en question, ce qui oblige à revoir de nombreux dossiers », ajoute-t-il.

Antonio Giraldo, porte-parole pour l'Urbanisme du groupe municipal socialiste, considère que l'argument du TSJM est « solide » : « Le Plan Général d'Urbanisme de Madrid reconnaît l'usage du logement comme compatible avec l'usage résidentiel, bien que sous réserve du respect de certains critères d'application, dont l'accès indépendant. De l'avis du tribunal, les sanctions ont été imposées en interprétant incorrectement les règles d'urbanisme, puisqu'il a été condamné à une amende pour usage incompatible alors qu'en réalité ce n'est pas le cas. »

Le porte-parole socialiste souligne qu'il s'agit d'un arrêt récent, sans jurisprudence consolidée, et que si la Mairie fait appel, ce sera la Cour Suprême qui aura le dernier mot. D'ici là, il estime prudent d'attendre et prévient également que de nombreuses sanctions pourraient être prescrites – le délai était de quatre ans et est maintenant de six après la dernière modification réglementaire – mais que, si la Cour suprême approuve les critères du TSJM, cela pourrait poser un problème à la Mairie.

Lucía Lois, conseillère municipale de Más Madrid, souligne qu'« il y a plus de 13.000 appartements touristiques illégaux en activité dans la ville à cause de la négligence totale de la Mairie » et avec cette phrase on voit que « le peu d'action qui est entreprise est faite avec un manque de rigueur étonnant et il est démontré qu'avec les réglementations précédentes, il était déjà possible d'agir contre les appartements touristiques ; une autre chose est que quand Almeida a décidé de le faire, elle a été appliquée incorrectement ». Et il ajoute : « La question que se posent les Madrilènes est de savoir si cette nouvelle erreur d'Almeida est un plan délibéré visant à continuer à alimenter l'impunité, comme cela se fait depuis près de sept ans ».

Avant l'approbation du Plan Reside – qui interdit que les hébergements touristiques se trouvent dans des immeubles du centre de la capitale où vivent également des voisins -, la loi 39/2015 sur la procédure administrative commune des administrations publiques était appliquée en cas d'activité irrégulière. Premièrement, la cessation de l'appartement touristique a été ordonnée et si cela ne se produisait pas, des amendes de 1 000, 2 000 ou 3 000 euros étaient infligées, comme l'explique la mairie elle-même.

En 2024, le maire, José Luis Martínez-Almeida, a appliqué un plan de transition, qui était le Plan d'Usages Logistiques, approuvé à la fin du mandat de Manuela Carmena. Plus tard, le Plan Reside a été activé et depuis lors, lorsque la Mairie détecte une activité irrégulière, elle impose des sanctions en vertu de la loi foncière de la Communauté. À ce jour, selon les données municipales, 92 amendes ont été infligées aux propriétaires d'appartements touristiques, dont 89 d'une valeur de 30 001 euros, comme celle désormais annulée par le TSJM, et trois d'une valeur de 60 001 euros, pour récidive.