Vous aimez le ski et avez un million d'euros ? A Gstaad (Suisse), vous ne pouvez vous offrir qu'un studio de 22 mètres carrés
La ville italienne de Cortina d'Ampezzo, dans les Alpes dolomites, est en train de finaliser les détails pour accueillir les Jeux olympiques d'hiver de 2026, un événement qui a déjà eu un impact sur le logement dans la région, dont le prix a augmenté de 10 % l'année dernière, selon le cabinet de conseil international Knight Frank.
Malgré tout, les valeurs au mètre carré, entre 19.500 et 21.500 euros, restent entre 30% et 40% inférieures à celles de Saint-Moritz (Suisse), l'un des marchés immobiliers les plus chers des Alpes, avec Gstaad (Suisse) et Courchevel 1850 (France). Par exemple, un million d'euros permet à peine d'acheter un studio de 22 mètres carrés à Gstaad (où les prix varient de 39.400 à 43.600 euros le mètre carré pour le segment le plus cher), alors que le même budget suffit pour une propriété de 102 mètres carrés à Morzine, dans les Alpes françaises.
Le marché immobilier alpin illustre la métamorphose que les stations de ski du monde entier tentent de subir : elles cherchent à se désaisonnaliser pour survivre au changement climatique et au retrait de la neige qui en résulte. Il s’agit de faire valoir que les Alpes ne sont plus seulement des destinations hivernales pour le ski, mais des refuges résidentiels à plein temps et que cela, associé aux limitations de l’offre (réglementaires et physiques), entretient la hausse des prix de l’immobilier. Les logements (haut de gamme) des stations de ski alpines se sont appréciés de 23% en cinq ans, se distanciant du ralentissement observé sur d'autres marchés internationaux, selon Knight Frank. « La demande se transforme grâce au télétravail, à la recherche de nature, de bien-être, de communauté et de déconnexion. 73% des particuliers fortunés interrogés déclarent qu'ils envisageraient de déménager pour vivre toute l'année dans les Alpes », indique le cabinet.
Les stations de montagne espagnoles veulent également cesser d’être des marchés en hibernation. Le paysage, le mode de vie, la déconnexion ou les activités estivales (randonnées, vélo, tourisme de nature) gagnent du terrain et cela se voit dans la pression croissante des résidences touristiques, la montée des investisseurs étrangers et les nouveaux modèles de copropriété de logements de luxe.
Plus la vallée vit de mois, plus les prix augmentent, même si l'intensité des augmentations du marché immobilier de neige, notamment en vente, est plus douce que celle enregistrée dans les grandes capitales provinciales et les destinations balnéaires. Dans tous les cas, la hausse des prix est progressive et il faut tenir compte du fait que le marché des stations de ski est généralement très fragmenté : il y a des maisons de luxe, mais il y a aussi des appartements plus abordables et plus simples.
Une analyse du portail immobilier Fotocasa, auquel Jiec a eu accès au préalable, donne des chiffres et des noms aux logements situés autour des stations de ski nationales. L'augmentation moyenne des appartements à vendre au cours des deux dernières années est de 8% et de 6% pour les chalets. Le loyer est une autre problématique : « En seulement deux ans, le prix des appartements à louer a augmenté de 25 %, tandis que le loyer des maisons a augmenté de 43 % », indique María Matos, directrice des études et porte-parole du portail.
Les gares de Baqueira Beret (dans la vallée d'Aran, Lleida), Ordino Arcalís, Vallnord Pal Arinsal et Granvalira (en Andorre) enregistrent les prix les plus élevés : les appartements situés dans un rayon de 20 kilomètres se vendent à plus de 6 500 euros le mètre carré.
Baqueira Beret — le joyau de la couronne, surtout dans sa partie la plus élevée — est le point de départ d'un phénomène qui mêle capital national à fort pouvoir d'achat, investisseurs étrangers et nouveaux modèles de copropriété fractionnée (les maisons de luxe sont légalement divisées en huit parties). Un exemple est celui de l'entreprise Vivla, qui gère 22 logements selon ce modèle à Baqueira Beret. L'entreprise met en avant la forte croissance du marché immobilier de montagne. «Cette zone s'ouvre à de nouvelles saisons, puisque le taux d'occupation estivale des logements atteint déjà 94%», indique l'entreprise.
Bien que Fotocasa indique qu'il existe des appartements à 3 615 euros le mètre carré, la valeur moyenne augmente considérablement si l'on prend en compte certains développements de luxe, comme les trois maisons en cours de développement à Baqueira 1500, avec accès à pied aux remontées mécaniques. Chaque maison, mesurant 315 mètres carrés, est vendue 2,4 millions d'euros. Selon le portail Idealista, le prix moyen dans la zone s'est élevé à 7 229 euros le mètre carré en octobre et a enregistré une augmentation de 25,5% par rapport au même mois de l'année précédente.
Il faut se rendre sur d'autres pistes des Pyrénées catalanes et aussi en Aragon pour trouver des prix plus bas : entre 3 500 et 3 000 euros le mètre carré. Dans le cas du premier, se distinguent Vall de Núria (avec des appartements d'un coût moyen de 3 114 euros le mètre carré), Vallter 2000 (3 041 euros), La Masella (3 023 euros) et La Molina (2 976 euros). En Aragon, ces prix se retrouvent à Panticosa (où se trouvent des logements pour un coût moyen de 3 230 euros le mètre carré) et à Formigal (2 957).
Hors Pyrénées, les prix sont assez modérés. Dans la Sierra Nevada, dans la municipalité de Monachil (Grenade), on trouve un produit à 2 935 euros le mètre carré. Et dans les stations balnéaires madrilènes de Puerto de Navacerrada (2 492 euros) et Valdesquí (2 455), ainsi qu'à Valdezcaray (1 366), dans la Rioja, se trouvent les propriétés les moins chères. « Les stations andorranes concentrent les prix les plus élevés car elles combinent plusieurs facteurs structurels comme un environnement naturel très valorisé, un parc immobilier réduit et une forte demande internationale. Cependant, en dehors de la chaîne des Pyrénées, nous trouvons des marchés moins tendus et un profil d'acheteurs plus diversifié », explique Matos.
Béret Baqueira
Concernant le marché de la location de neige, Baqueira Beret enregistre les loyers les plus élevés. Un appartement situé dans un rayon de 20 kilomètres a un prix moyen de 46 euros par mois et par mètre carré. Cela signifie qu'un appartement de 90 mètres peut coûter plus de 4 100 euros par mois en cette saison, où la majorité de l'offre est saisonnière et non à long terme.
Pour la moitié, vous pouvez le louer dans l'une des trois stations situées dans la Principauté d'Andorre : Granvalira (27 euros le mètre carré et par mois), Ordino Arcalís (26) et Vallnord Pal Arinsal (26), selon Fotocasa. « Ces augmentations reflètent la concurrence croissante pour des locations de plus en plus rares dans un environnement de loisirs et d'exclusivité », explique Matos. Il y a plus de réductions dans les stations aragonaises de Cerler (22 euros) et Panticosa (15 euros), dans la station catalane de Tavascan (20 euros) et sur la piste asturienne de Valgrande-Pajares (19 euros). Au-delà des Pyrénées, les prix des loyers diminuent sensiblement. Dans le cas des appartements, la Sierra Nevada enregistre des loyers moyens à 11 euros par mètre carré et par mois, semblables à Puerto de Navacerrada ou Valdesquí (avec une offre à 12 euros), à Madrid.
